Seoul Suburb Real Estate Boom and Regulatory Arbitrage
금융·건강·법률 등 민감 주제입니다. 중요한 결정 전 전문가 확인을 권장합니다. 고지·면책 안내
2026-07-07 2026-07-07 2026-07-07
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2026년 상반기, 경기도 하남 교산신도시 인근 한 공인중개사 사무소 문 앞에는 "토지거래허가구역 해제 정보 있음"이라는 문구가 붙었다 뗐다를 반복했다. 규제가 바뀔 때마다 매물 호가가 하루 만에 5천만 원씩 뛰는 광경을 지켜본 지역 주민들은 이렇게 말한다. "규제가 생기면 그 규제를 피하는 법부터 나온다."
토지거래허가구역과 '갭투자 우회로'
정부는 2020년 이후 서울 강남·용산 등지에 토지거래허가구역을 지정해 실거주 목적이 아닌 매수를 사실상 차단했다. 이 구역에서는 주택을 매수할 때 2년간 실거주 의무가 부과되고, 전세를 낀 '갭투자'가 원천적으로 불가능하다. 그런데 이 규제가 시행된 직후 인접한 비규제 지역, 특히 성남 분당이나 하남 미사 일대로 매수세가 옮겨가는 현상이 뚜렷하게 나타났다. 국토연구원이 2025년 12월 발표한 자료에 따르면, 강남 3구 토지거래허가구역 재지정 직후 3개월간 인접 비규제 지역 아파트 거래량이 전년 동기 대비 38% 급증했다. 규제를 피해 자금이 그대로 옆 동네로 흘러간 것이다. 부동산 업계에서는 이를 '풍선효과'라 부르지만, 실제로는 규제 설계 단계에서부터 구역 경계 바로 바깥이 반사이익을 얻는 구조적 문제로 지적된다.
법인 명의 매수와 신탁 등기 활용
개인 명의 거래가 규제 대상이 되자 법인을 세워 매수하는 방식이 다시 늘었다. 2024년 종합부동산세 강화로 한풀 꺾였던 법인 명의 주택 매수 비중이, 2026년 3월 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 수도권 아파트 거래의 6.7%까지 다시 올라왔다. 법인은 실거주 의무 적용 방식이 개인과 다르고, 매각 시 양도소득세 대신 법인세율을 적용받아 세부담을 낮출 여지가 있다. 여기에 더해 부동산 신탁 등기를 활용해 실소유주를 등기부상에서 가리는 사례도 감사원 2025년 감사보고서에서 지적됐다. 신탁사에 소유권을 이전하고 수익권만 보유하는 구조로, 실거래가 신고 의무를 피하거나 대출 규제(DSR)를 우회하는 데 쓰인다는 것이다.
분양권 쪼개기와 '지분 쪼개기' 편법
재건축·재개발 구역에서는 '지분 쪼개기'가 여전히 성행한다. 하나의 단독주택 부지를 다세대주택으로 쪼개 여러 개의 분양권을 만들어내는 방식으로, 이는 결과적으로 조합원 수를 늘려 사업성을 왜곡시키고 프리미엄이 붙은 분양권 전매로 이어진다. 서울시는 2023년부터 정비구역 지정 이후 신축 다세대주택에 대해 분양권을 인정하지 않는 '권리산정기준일' 제도를 강화했지만, 기준일 발표 직전 막판 쪼개기가 몰리는 부작용이 반복된다. 2025년 광명 뉴타운 일부 구역에서는 기준일 공고 3주 전 다세대주택 신축 허가가 평소 대비 4배 늘어난 사례가 국회 국정감사에서 공개되기도 했다.
정책 대응과 한계
국토교통부는 2026년 초 '투기 의심거래 상시 모니터링 시스템'을 가동해 법인·신탁·다운계약 등 이상 거래를 자동 탐지하겠다고 밝혔다. 그러나 전문가들은 근본적 한계를 지적한다. 규제가 특정 구역·특정 방식을 겨냥하는 한, 자본은 언제나 규제되지 않은 다음 경로를 찾아낸다는 것이다. 한 부동산 정책 연구자는 "구역을 좁게 지정할수록 경계 바깥의 반사이익만 커지고, 매수 주체를 개인으로 제한할수록 법인·신탁 같은 우회 도구가 정교해진다"고 진단한다. 결국 이 문제는 개별 규제의 허점을 막는 땜질식 대응이 아니라, 부동산 보유·거래에 대한 과세 체계 전반의 재설계 없이는 해소되기 어렵다는 지적이 많다.
※ 이 문서는 부동산 시장 현상을 설명하는 참고 자료이며, 투자 판단의 근거로 사용해서는 안 됩니다. 자세한 내용은 [고지·면책 안내](/disclaimer/)를 참고하세요.
서울 옆 동네 아파트값이 갑자기 확 뛰었다는 뉴스, 들어본 적 있나요? 사실 그 뒤에는 "규제를 피해 다니는 돈"이라는 흥미로운 이야기가 숨어 있습니다.
규제 구역만 피하면 그만?
정부는 집값이 너무 오르면 특정 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정해서 함부로 사고팔지 못하게 막습니다. 그런데 재밌는 건, 이 구역 바로 옆 동네로 사람들이 몰려간다는 점이에요. 강남이 막히면 그 옆 성남이나 하남으로, 마치 물이 막힌 곳을 피해 옆으로 흘러가듯 돈이 움직입니다. 실제로 2025년 말 조사에서는 규제 구역 바로 옆 지역의 아파트 거래량이 3개월 만에 38%나 늘었다는 결과가 나왔어요. 규제가 문제를 없앤 게 아니라 옆으로 밀어낸 셈이죠.
회사 이름으로 집을 사는 이유
개인이 집을 살 때는 여러 규제가 붙지만, 회사(법인) 이름으로 사면 적용되는 규칙이 조금 다릅니다. 그래서 세금을 줄이려고 일부러 작은 회사를 만들어 그 이름으로 집을 사는 사람들이 늘고 있어요. 2026년 3월 기준 수도권 아파트 거래의 약 6.7%가 이런 법인 명의 거래였다고 해요. 겉으로는 회사가 집주인이지만, 실제로는 개인이 뒤에서 조종하는 경우가 많다는 게 문제로 지적됩니다.
집 쪼개서 여러 채로 만들기
재개발 지역에서는 원래 집 한 채였던 것을 여러 채로 '쪼개는' 편법도 있어요. 이렇게 하면 나중에 새 아파트를 받을 권리(분양권)도 여러 개가 생기거든요. 서울시가 이런 쪼개기를 막으려고 기준일을 정해 발표하면, 그 발표 직전에 오히려 쪼개기가 폭증하는 웃지 못할 상황이 반복됩니다. 2025년 광명의 한 지역에서는 기준일 발표 3주 전에 신축 허가가 평소보다 4배나 몰렸다고 해요.
왜 이런 일이 계속될까
정부는 2026년부터 이상한 거래를 자동으로 찾아내는 시스템을 만들겠다고 발표했어요. 하지만 전문가들은 근본적인 문제를 지적합니다. 규제가 한 곳만 딱 막으면, 사람들은 늘 그 옆의 빈틈을 찾아낸다는 거예요. 마치 물풍선을 한쪽만 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것과 비슷합니다. 이 문제를 진짜로 풀려면 부분적인 규제보다 전체 세금 제도를 다시 짜야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.
여러분, 물풍선을 한쪽만 손으로 꾹 누르면 어떻게 될까요? 그 부분은 안 나오지만 대신 다른 쪽이 볼록 튀어나오죠. 서울 근처 집값 이야기도 이것과 비슷해요.
규제란 무엇일까요
정부는 어떤 동네 집값이 너무 빨리 오르면 "이 동네에서는 함부로 집을 사고팔지 못해요"라고 규칙을 정해요. 이걸 '규제'라고 불러요. 규제는 마치 도로에 신호등을 놓는 것과 비슷해요. 너무 빨리 달리는 차들이 사고를 내지 않도록 막는 거죠.
옆 동네로 몰려가는 사람들
그런데 재미있는 일이 벌어져요. 한 동네에 신호등을 세우면, 사람들이 그 옆 동네 길로 몰려가는 것처럼, 한 동네를 규제하면 사람들이 바로 옆 동네에 가서 집을 사기 시작해요. 실제로 2025년에 이런 일이 있었는데, 규제 동네 바로 옆 지역에서 집을 사고파는 일이 석 달 만에 38%나 늘었대요. 물풍선의 다른 쪽이 볼록 튀어나온 것과 똑같은 거예요.
회사 이름을 빌리는 방법
또 어떤 사람들은 자기 이름 대신 '회사 이름'으로 집을 사기도 해요. 회사로 사면 세금을 좀 더 적게 내는 방법이 있기 때문이에요. 2026년에는 이렇게 회사 이름으로 산 집이 수도권에서 100채 중 약 7채나 됐다고 해요.
집을 여러 채로 쪼개기
낡은 동네를 새로 짓는 곳에서는, 원래 집 한 채를 작은 집 여러 채로 나누는 편법도 있어요. 그러면 새 아파트를 받을 수 있는 권리도 여러 개가 생기거든요. 정부가 "언제부터는 이렇게 못 해요"라고 미리 발표하면, 그 발표 직전에 오히려 쪼개는 일이 확 늘어나는 웃긴 일이 벌어져요.
완전히 막을 수 있을까요
정부는 이상한 거래를 컴퓨터로 찾아내는 시스템을 만들고 있어요. 하지만 전문가들은 "한 곳만 막으면 사람들은 늘 다른 빈틈을 찾아낸다"고 말해요. 물풍선처럼요. 그래서 이 문제를 진짜로 해결하려면 부분적으로 막는 것보다, 처음부터 규칙을 더 튼튼하게 만들어야 한다고 이야기하고 있어요.