서울의 도시 재정비 사업과 주택 정책

서울 재개발, 왜 이렇게 오래 걸리고 왜 이렇게 말이 많을까

서울 어딘가에는 지금 이 순간에도 거대한 크레인이 돌아가고 있다. 낡은 빌라 동네가 사라지고 50층짜리 아파트가 들어서는 풍경은 서울에서 흔한 일이 됐다. 그런데 왜 어떤 사람들은 이걸 반기고, 어떤 사람들은 격렬하게 반대하는 걸까?

재개발이란 뭔가

재개발은 오래되고 낡은 동네를 통째로 부수고 새로 짓는 사업이다. 길이 좁고 주차장도 없고 건물도 위험한 곳을 현대적인 아파트 단지와 공원으로 바꾼다. 정부와 지방자치단체가 구역을 지정하면, 그 땅의 집주인들이 모여 조합을 만들고 건설사를 고용해 함께 추진한다.

재건축은 비슷하지만 조금 다르다. 이미 아파트가 있는 곳을 허물고 다시 짓는 것인데, 지은 지 30년이 넘고 안전등급이 낮아야 가능하다. 강남의 은마아파트나 압구정 현대아파트 같은 곳이 수십 년째 재건축을 추진하면서도 아직 완성되지 못한 이유가 여기 있다.

누가 이익을 보고 누가 손해를 볼까

집주인들은 낡은 집을 내놓고 새 아파트를 분양받는다. 새 아파트 시세가 올라 있으면 큰 이익이 생긴다. 특히 강남처럼 땅값이 비싼 곳에서는 재건축 한 번으로 수억 원을 버는 경우도 있다. 정부는 이 이익의 일부를 세금처럼 돌려받는 제도(재건축 초과이익 환수제)를 만들었는데, 집주인들은 이걸 과도한 부담이라고 불만이 많다.

반면 세입자들, 즉 그 동네에 전세나 월세로 살던 사람들은 사정이 다르다. 재개발이 결정되면 정해진 기간 안에 이사를 나가야 한다. 이삿값과 주거지원금을 받지만 주변 집값이 이미 올라 있어 비슷한 동네로 돌아오기가 어려운 경우가 많다.

집값과 청약, 왜 이렇게 경쟁이 셀까

서울 인구는 약 940만 명인데, 새로 지을 땅은 거의 없다. 재개발·재건축이 공급을 늘리는 거의 유일한 방법인 셈이다. 새 아파트 분양가를 정부가 규제(분양가 상한제)하면 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있어 청약 경쟁률이 수백 대 1에 달하기도 한다. 당첨만 되면 수억 원의 시세차익이 생기는 '로또 청약'이라는 말이 나온 이유다.

재개발 문제는 결국 "서울이라는 도시가 누구를 위해 변화하는가"라는 질문이다. 땅을 가진 사람, 새 아파트가 필요한 사람, 그리고 지금 당장 살 곳을 찾는 사람 — 이 세 집단의 이해관계가 충돌하는 곳이 바로 재개발 현장이다.

서울의 낡은 동네가 새 동네로 바뀌는 이야기

오래된 장난감 상자를 생각해 봐. 뚜껑이 삐걱거리고, 칸막이가 부러졌고, 색도 다 바랬어. 그럴 때 새 상자로 갈아치우고 싶지 않아? 서울에도 그런 동네들이 있어. 건물이 너무 낡아서 비가 새고, 길이 너무 좁아서 소방차가 못 들어오는 곳들이야.

재개발이 뭐냐면

낡은 동네를 통째로 부수고 새 아파트와 공원을 짓는 걸 재개발이라고 해. 마치 레고 블록을 다 해체했다가 더 멋진 모양으로 다시 조립하는 것처럼 말이야.

이 일이 결정되면 그 동네에 살던 사람들은 다른 곳으로 이사를 가야 해. 공사가 끝나면 집주인들은 새 아파트를 받아. 하지만 집을 빌려서 살던 사람들(세입자라고 해)은 새 아파트를 받기가 훨씬 어려워. 그래서 슬프고 억울한 사람들도 생겨.

왜 집값이 그렇게 비싸냐면

서울은 땅이 좁은데 살고 싶어 하는 사람은 엄청 많아. 물건이 적고 사려는 사람이 많으면 가격이 오르는 것처럼, 서울 집값도 계속 올라왔어. 새 아파트가 완성되면 사람들이 서로 먼저 사겠다고 줄을 서는데, 이걸 청약이라고 해. 어떤 아파트는 10명 자리에 1,000명이 넣을 만큼 경쟁이 세.

좋은 재개발이 되려면

낡은 집을 새집으로 바꾸는 건 좋은 일이야. 그런데 그 과정에서 원래 살던 사람들이 쫓겨나지 않고, 새 집에도 살 수 있어야 진짜 좋은 재개발이라고 할 수 있어. 서울시는 가난한 분들도 살 수 있는 공공임대 아파트를 늘리려고 노력하고 있어. 모든 사람이 편안하게 살 수 있는 동네를 만드는 게 목표야.