잠실 지구의 도시 재개발과 서울의 변화

1988년 서울올림픽을 앞두고 허허벌판이던 한강 남쪽 모래섬이 반세기도 안 돼 서울에서 가장 비싼 땅으로 바뀐 이야기를 하려면, 먼저 지도를 뒤집어 봐야 한다. 지금의 잠실은 원래 섬이었다. 정확히는 '부리도'라는 한강 밤섬 같은 하중도였고, 1970년대 한강 개발 과정에서 물길을 메워 육지와 연결시키면서 오늘날의 잠실동·신천동 일대가 만들어졌다.

아파트 숲의 탄생

1975년부터 잠실지구 종합개발계획이 시작되면서 잠실 1~4단지, 이른바 '주공아파트' 단지들이 순차적으로 들어섰다. 당시엔 5층짜리 저층 아파트가 표준이었고, 상가·학교·공원을 계획도시처럼 배치한 국내 최초의 대단지 실험이기도 했다. 이 저층 단지들은 2000년대 들어 재건축 논의에 휘말리기 시작했는데, 결정적 계기는 2008년 이후 부동산 시장 과열과 용적률 완화였다.

잠실주공5단지 재건축 사업이 대표적이다. 2003년 조합설립 이후 20년 넘게 표류하다 2024년 서울시 신속통합기획을 통해 최고 70층, 6000가구 이상 규모로 방향이 잡혔다. 층수 제한과 한강변 스카이라인 논쟁, 조망권을 둘러싼 인근 주민과의 갈등이 매 단계마다 불거졌다. 이는 잠실만의 문제가 아니라 서울 전체 재건축 시장의 축소판이기도 하다.

국제교류복합지구라는 승부수

서울시는 2015년경부터 잠실을 '국제교류복합지구'로 지정해 마이스(MICE) 산업 중심지로 키우려는 전략을 밀어붙였다. 잠실종합운동장 리모델링, 코엑스~잠실 일대를 잇는 컨벤션·전시 인프라 확충, 영동대로 복합환승센터 건설이 이 구상의 뼈대다. 여기에 롯데월드타워(2017년 완공, 555m)가 이미 랜드마크로 자리잡으며 잠실은 단순 주거지에서 업무·상업·관광이 뒤섞인 복합 도심으로 성격이 바뀌었다.

남는 질문들

재개발의 그늘도 뚜렷하다. 재건축 조합원 분담금이 가구당 수억 원대로 치솟으면서 원주민 재정착률이 떨어진다는 지적이 계속 나온다. 전세 수요가 몰리며 주변 지역 전월세 가격이 요동친 것도 여러 차례 통계로 확인됐다. 교통 인프라, 특히 잠실역 일대 교통량 증가를 도로·지하철 증설이 따라가지 못한다는 비판도 꾸준하다. 서울시와 정치권은 여전히 층수·용적률·기부채납 비율을 둘러싸고 협상 중이며, 잠실의 최종 모습은 2030년 전후에나 윤곽이 드러날 전망이다.

잠실이 지금처럼 초고층 아파트와 롯데월드타워가 있는 동네가 된 게 사실은 그렇게 오래된 일이 아니라는 거, 알고 있었어?

원래는 섬이었다

놀랍게도 잠실은 원래 한강 위에 떠 있던 섬이었다. 1970년대에 한강 물길을 메우는 대규모 공사를 하면서 육지와 붙어버렸고, 그 위에 새 아파트 단지들이 계획적으로 지어졌다. 1970년대 후반 완공된 잠실주공아파트는 당시 기준으로는 최신식 계획도시였다.

왜 다시 부수고 짓는 걸까

문제는 그 아파트들이 5층짜리 낮은 건물이었다는 점이다. 서울 땅값이 계속 오르면서, 같은 땅에 훨씬 높은 건물을 지으면 훨씬 많은 사람이 살 수 있고 돈도 더 벌 수 있다는 계산이 나왔다. 그래서 재건축이라는 걸 한다. 낡은 저층 아파트를 통째로 부수고 그 자리에 초고층 아파트를 새로 짓는 거다. 잠실주공5단지는 무려 20년 넘게 이 재건축을 놓고 논쟁하다가, 최근에서야 최고 70층까지 지을 수 있게 방향이 잡혔다.

잠실이 서울에 중요한 이유

서울시는 잠실을 단순한 아파트촌이 아니라 국제 행사와 비즈니스가 열리는 복합 지구로 키우려고 한다. 잠실종합운동장을 새로 꾸미고, 큰 전시장과 교통 시설도 계속 짓는 중이다. 여기에 이미 세워진 555미터짜리 롯데월드타워는 서울에서 가장 높은 건물로, 잠실의 상징 같은 존재가 됐다.

그늘도 있다

좋은 점만 있는 건 아니다. 재건축을 하려면 원래 살던 주민들이 새 아파트 짓는 몇 년 동안 다른 곳에서 살아야 하고, 새로 지어진 뒤 다시 들어오려면 수억 원의 추가 비용을 내야 하는 경우가 많다. 그래서 원래 살던 사람들이 오히려 그 동네를 떠나게 되는 역설적인 일도 벌어진다. 교통 체증이 심해졌다는 불만도 꾸준히 나온다. 잠실의 변화는 서울이라는 도시가 어떻게 발전하고, 그 과정에서 누가 이득을 보고 누가 손해를 보는지를 보여주는 좋은 사례라고 할 수 있다.

서울 한강 옆에 잠실이라는 동네가 있어. 지금은 아주 높은 건물들이 많은데, 옛날에는 놀랍게도 강 한가운데 떠 있는 섬이었대.

섬이었다가 육지가 된 동네

옛날 옛적, 정말 오래전인 1970년대에 사람들이 한강의 물길을 막아서 섬을 육지랑 붙여버렸어. 그러고 나서 그 땅 위에 아파트를 잔뜩 지었지. 마치 빈 도화지에 새 그림을 그리듯이 새로운 마을을 통째로 만든 거야.

낮은 집을 부수고 높은 집을 짓는 이유

그때 지은 아파트들은 5층짜리로 지금 기준으론 낮은 편이었어. 시간이 지나면서 서울 땅이 점점 좁고 비싸지니까, 사람들은 "같은 땅에 더 높은 건물을 지으면 더 많은 사람이 살 수 있잖아!"라고 생각했어. 그래서 낡은 아파트를 부수고 훨씬 높은 새 아파트를 짓는 공사를 하고 있어. 이걸 '재건축'이라고 불러. 마치 오래된 레고 작품을 다시 부수고 더 멋지고 큰 성을 새로 쌓는 것과 비슷해.

잠실의 자랑, 롯데월드타워

잠실에는 롯데월드타워라는 건물이 있는데, 키가 무려 555미터나 돼. 서울에서 제일 높은 건물이야! 이 건물 안에는 전망대도 있어서 맑은 날에는 저 멀리까지 서울 시내가 다 내려다보여.

좋기만 한 건 아니야

하지만 마냥 좋은 일만 있는 건 아니야. 오래 살던 사람들이 새 아파트를 짓는 동안 다른 곳으로 이사 가야 하고, 나중에 새 아파트에 다시 들어오려면 돈을 더 많이 내야 할 때도 있어. 그래서 오히려 그 동네를 떠나는 사람들도 생겨. 또 사람이 많아지니까 길이 막히는 문제도 있어. 잠실은 작은 섬에서 큰 도시로 자라난 특별한 동네지만, 그만큼 풀어야 할 숙제도 많은 곳이야.