서울 구도심 재생과 젠트리피케이션 딜레마

2015년 서촌의 한 골목 빈대떡집 사장님은 임대료가 3년 새 두 배로 뛰자 결국 40년 만에 가게 문을 닫았다. 그 자리엔 지금 수제 마카롱을 파는 카페가 들어서 있다. 서울 구도심 재생 사업이 남긴 풍경은 이렇게 역설적이다 — 낙후된 동네를 살리자고 시작한 정책이, 정작 그 동네를 지키던 사람들을 몰아내는 결과로 이어진다.

재생사업의 시작

서울시는 2014년 '도시재생 선도지역' 사업을 시작하며 창신·숭인동, 해방촌, 성수동 등을 1호 대상지로 지정했다. 철거 후 재개발이 아니라 기존 골목과 건물을 살리면서 주거·상업 환경을 개선한다는 취지였다. 실제로 창신동은 봉제공장 밀집지라는 특성을 살려 '이음피움 봉제역사관'을 만들고 골목 정비에 예산을 투입했다. 문제는 그다음이었다.

상권이 뜨면 사람이 떠난다

성수동은 2010년대 초만 해도 낡은 인쇄소·수제화 공장이 늘어선 준공업지역이었다. 그런데 카페와 편집숍이 하나둘 들어서며 '핫플레이스'로 소문나자 상황이 바뀌었다. 서울연구원 조사에 따르면 성수동 일부 구간 상가 임대료는 2016년부터 2020년 사이 3.3㎡당 월 10만 원대에서 20만 원대로 뛰었다. 원래 있던 수제화 공방과 공업사들은 하나둘 문래동이나 인천 쪽으로 밀려났다. 서촌, 을지로, 익선동에서도 비슷한 패턴이 반복됐다. 익선동 한옥거리는 2017년 전후로 임대료가 급등하면서 오래 살던 주민 상당수가 떠났고, 지금은 관광객을 상대로 한 카페와 소품샵이 거리를 채우고 있다.

젠트리피케이션이라는 용어

이 현상을 가리키는 '젠트리피케이션'은 원래 1964년 영국 사회학자 루스 글래스가 런던의 노동자 계급 동네에 중산층이 유입되며 원주민이 밀려나는 현상을 설명하며 만든 말이다. 서울식 젠트리피케이션은 여기에 '상업 젠트리피케이션'이라는 특징이 더해진다. 살던 사람이 아니라 장사하던 사람이 쫓겨나는 방식이다. 임대료를 감당 못 해 떠나는 자영업자를 가리켜 '둥지 내몰림'이라는 표현도 쓰인다.

정책적 대응과 한계

서울시는 2015년 '장기안심상가' 제도와 2018년 상가건물임대차보호법 개정(계약갱신요구권 10년 보장)으로 대응에 나섰다. 성수동, 서촌 일부는 건물주·임차인·지자체가 임대료 인상률을 협약으로 제한하는 '상생협약'을 맺기도 했다. 하지만 강제력이 없다 보니 협약 종료 후 임대료가 다시 뛰는 사례가 반복됐다. 2023년 국토연구원 보고서는 이런 자율협약 방식이 "단기적 완충 효과는 있으나 근본적 해결책은 되지 못한다"고 지적했다.

남은 딜레마

역설은 여기서 끝나지 않는다. 재생사업으로 동네가 활기를 띠지 못하면 "예산만 쓰고 효과 없다"는 비판을 받고, 활기를 띠면 "원주민을 내쫓았다"는 비판을 받는다. 서울시가 최근 후속 사업에서 상가 총량을 제한하거나 공공이 직접 상가를 매입해 저렴하게 임대하는 '앵커시설' 방식을 시도하는 것도 이 딜레마에서 나온 고육책이다. 도시가 낡은 채로 방치되는 것도, 뜨자마자 원주민이 밀려나는 것도 바람직하지 않다는 공감대만 있을 뿐, 아직 뚜렷한 해법은 나오지 않았다.

서촌의 오래된 빈대떡집이 40년 만에 문을 닫았다. 이유는 단순했다. 임대료가 3년 만에 두 배로 올랐기 때문이다. 그 자리엔 지금 마카롱 카페가 들어서 있다. 낙후된 동네를 살리겠다고 시작한 정책이 오히려 원래 살던 사람들을 쫓아내는 이 현상, 바로 '젠트리피케이션'이다.

도시재생이 뭐길래

서울시는 2014년부터 '도시재생' 사업을 시작했다. 낡은 건물을 다 부수고 새로 짓는 재개발과 달리, 골목길과 옛 건물을 살리면서 조금씩 고쳐 쓰는 방식이다. 창신동, 해방촌, 성수동 같은 동네가 첫 대상지로 뽑혔다. 취지는 좋았다. 문제는 그다음이었다.

뜨면 떠난다는 역설

성수동은 원래 낡은 공장이 많던 동네였다. 그런데 카페와 편집숍이 들어서며 유명해지자 임대료가 4~5년 만에 두 배 가까이 뛰었다. 원래 있던 수제화 공방들은 결국 다른 동네로 밀려났다. 익선동 한옥거리도 마찬가지다. 2017년 무렵부터 관광객이 몰리자 임대료가 치솟았고, 오래 살던 주민 상당수가 떠났다. 지금 그 거리를 채운 건 관광객을 위한 카페와 소품샵이다.

왜 이런 일이 벌어질까

동네가 낙후돼 있을 땐 임대료가 싸다. 그래서 젊은 사업가나 예술가들이 싼 임대료를 노리고 들어와 개성 있는 가게를 연다. 입소문이 나면 사람들이 몰리고, 그러면 건물주는 임대료를 올린다. 정작 동네를 유명하게 만든 원래 가게들은 오른 임대료를 감당하지 못해 쫓겨난다. 이걸 '둥지 내몰림'이라고 부른다.

해결하려는 노력들

서울시도 손을 놓고 있지는 않았다. 2018년엔 법을 바꿔서 상가 세입자가 최소 10년은 쫓겨나지 않게 보장했다. 성수동 같은 곳에서는 건물주와 세입자가 서로 임대료를 너무 많이 올리지 않기로 약속하는 '상생협약'도 맺었다. 그런데 이런 약속은 강제력이 없어서, 기간이 끝나면 임대료가 다시 오르는 경우가 많았다.

아직 못 푼 숙제

동네를 그냥 두면 낡고 침체된다는 비판을 받고, 살려놓으면 원주민이 쫓겨난다는 비판을 받는다. 두 문제 사이에서 균형을 잡는 게 지금 서울시의 숙제다. 최근엔 아예 서울시가 직접 상가 건물을 사서 싸게 빌려주는 방법도 시도하고 있다. 아직 완벽한 답은 없지만, 여러 동네에서 계속 새로운 방법을 실험하고 있다.

서울 서촌 골목에 40년 동안 빈대떡을 팔던 가게가 있었어요. 그런데 어느 날 문을 닫았어요. 가게 세가 갑자기 두 배로 올랐거든요. 지금 그 자리엔 마카롱을 파는 예쁜 카페가 생겼어요.

동네를 고치는 일

서울시는 낡은 동네를 예쁘게 고치는 '도시재생' 사업을 오래전부터 해왔어요. 오래된 골목이나 건물을 아예 부수지 않고, 조금씩 고쳐서 계속 쓰는 방법이에요. 창신동, 성수동 같은 동네들이 이 사업의 첫 대상이 됐어요.

유명해지면 생기는 일

문제는 동네가 예뻐지고 유명해지면 생겨요. 성수동은 원래 오래된 공장이 많던 조용한 동네였어요. 그런데 멋진 카페들이 생기고 사람들이 몰려들자, 건물 주인들이 가게 세를 엄청 많이 올렸어요. 그러자 원래 있던 작은 공장들과 오래된 가게들은 세를 낼 수 없어서 다른 동네로 이사를 가야 했어요.

마치 화분 같은 이야기

이걸 쉽게 비유하면 이래요. 작은 화분에 예쁜 꽃을 심었더니 꽃이 너무 잘 자라서, 그 화분에 원래 있던 씨앗은 자리를 뺏기고 밀려나는 거예요. 어른들은 이런 현상을 '젠트리피케이션'이라고 불러요. 조금 어려운 말이지만, 뜻은 "동네가 좋아지면서 오히려 원래 살던 사람들이 쫓겨나는 것"이에요.

이걸 고치려는 노력

서울시도 이 문제를 풀려고 애쓰고 있어요. 가게 세를 너무 많이 못 올리게 법을 만들기도 하고, 건물 주인과 가게 주인이 서로 약속을 하게 돕기도 해요. 하지만 아직 완전히 해결하지는 못했어요. 동네를 그대로 두면 낡아서 문제고, 예쁘게 고치면 사람들이 쫓겨나서 문제니까요. 이 어려운 숙제를 풀려고 서울시 어른들은 지금도 여러 가지 방법을 시도하고 있답니다.